不動産投資はもう儲からない?空室率がとんでもないことになっています。

不動産投資はもう儲からない?空室率がとんでもないことになっています。
悩める人
やっぱり不労所得の代表格と言えば不動産投資だよなぁ。

今から始めてもまだまだ儲かるのかな?

 

今回はこういった疑問にお答えいたします。

 

【本記事の内容】

・不動産投資の現状を分かりやすく解説します。

・空室率からわかる事について。

・これから不動産投資をする人が知っておくべきことについてご紹介します。

 

それでは、今回は不動産投資はまだ儲かるのかについて解説させていただきます(^▽^)/



不動産投資の魅力について

 

不動産投資と言えば、自身が働かなくても収入を得ることができる不労所得の代表格ですよね。賃貸で貸し出すことができれば、家賃収入を得ることができ安定した利回りを得ることが出来ます。

 

また、減価償却などの節税効果も見込めるため、税制上も非常に有利だという点も魅力の一つに挙げることが出来ます。

 

さらには、サラリーマンであれば信用度が高いため、以下のように銀行から融資を受けて高い物件を買い、その賃料の中から借りたお金を返していくという手法をとることができるので、レバレッジを効かせた投資ができることも有利な点です。

 

【銀行から1億円を借りて投資した場合】

物件:1億円(アパート1棟)

月々の返済額:40万円

家賃収入:月84万円

手元に残るお金:月44万円

 

こちらは、簡単に計算していますので、修繕費や固定資産税などが他にかかってきますので、もう少し差し引きの金額は変わってきます。ただ、自分で働くことなくこれだけのお金が手元に残るというのは、本当に魅力的ですよね。下手したら働かなくても良くなる可能性すらあります。

 

これまで、多くのお金持ちが不動産投資で資産を殖やしてきたことは疑いようのない事実です。ただし、最近は状況が変わりつつありますので、次はそちらを確認していきましょう。

 

 

不動産投資を揺るがす驚きの空室率

 

まず、以下のグラフをご覧ください。

 

出典:楽待 不動産投資新聞

 

こちらは、1都3県アパートの空室率の推移を示したグラフですが、賃貸ニーズの比較的高いと思われる首都圏ですら、コンスタントに30%の空室率が出ていることがお分かりいただけるかと思います。

 

また、明らかに2015年頃から角度が変わって空室率が上がってきており、神奈川においては35%を大きく超えてきているような状況まで生まれています。

 

これは、相続税が今後増税されることを懸念して、その前に建ててしまおうという節税需要や、マイナス金利による銀行の融資の拡大などを背景に、賃貸住宅の建設がこれまで以上に拡大しているという事実があります。

 

そして、この建設ラッシュが続く一方で、日本の人口ピラミッドを見てみると、ご存知のように以下のようになっています。

 

出典:国立社会保障・人口問題研究所

 

この図を見ますと、「老年人口」が増えていて、「生産年齢人口」や「年少人口」といった賃貸需要をこれから見込める年齢層の人たちが減ってきています。また、今後もさらに減っていくことが予想できます。

 

つまり、空室率が増加している一方で、賃貸する人たちは減っているという状況を考えると、これまでのように建てたら誰かが住んでくれるという状態にはなりにくいと考えることができます。

 

 

家賃相場の下落について

 

これまで、確認してきたように賃貸の需要はこのまま行くと減少する可能性が高いと予想できます。

 

そうなると次に起こってくることは、家賃相場の下落です。これは、賃貸物件が余ってくる状況になると、まず古い物件は家賃を下げなければ住んでくれる人はいなくなります。そうすると、それにともなって全体の家賃相場も下落していってしまいます。

 

実際に、京都市内は世界遺産が数多く存在し、様々な規制により新たな建物が建てにくいため、家賃が極端に下がりにくいといわれていました。しかしそんな京都市内でさえ、家賃が下がってきている現状が有ります。(中心地から1駅、駅徒歩2分の物件が月4万円から出ているような状況です。)

 

 

 

今後の不動産投資についてどのように考えればいいのか?

 

それでは、不動産投資はもう終わりなのかについて考えていきたいと思います。

 

やはり、これまで見てきたように、日本で今後新たに不動産投資を始めるというのは、需要と供給の関係から非常に難しいと言わざるを得ない状況です。しかし同時に、前述したように不動産投資は安定したキャッシュフローを得るには最適な方法とも言えます。

 

そこで、これから人口が減少していく日本ではなく、海外の不動産にも目を向けるというのも今後の方法としては良いと思います。例えば、日本からも近いフィリピンなどでは経済成長が著しく、それにともなって人口も大幅に増加しています。人口ピラミッドを見ても、若年層が非常に多く、まるで高度成長期の日本のような理想的な形になっています。

 

もし、日本のバブル以前の時代に、銀座や世田谷の物件を非常に安く買えるとしたら、かなり有利な投資になることは想像できると思います。全く同じような状況になるかどうかはわかりませんが、少なくとも世帯が減っていく国と、増えていく国のどちらに投資をするべきかは火を見るより明らかだと思います。

 

ただし、海外の不動産投資では、詐欺なども多いですので、仲介業者は信用できるところかどうかをきっちり見極めてから投資するようにしてください。

 

 

まとめ

 

不動産投資が不労所得の王道というのはこれからも変わらないと思います。

 

しかし、これまでのように日本で不動産投資をするときに、「何も考えなくても建てれば人が借りてくれるだろう」といった甘い考えは捨てたほうがいいと思います。

 

人口がこれからも増加していく海外不動産投資を検討したり、日本で不動産投資をする場合には、何か他ではカバーすることのできない強みのある物件にするなど工夫が必要不可欠になってきます。

 

ある程度のまとまったお金を手にした場合に、次は投資をしてお金にお金を稼いでもらうという考え方は非常に重要になってきますので、その投資対象に不動産投資を含めて考えることは良いことだと思います。そして、その不動産投資を考える上においては、背景にこういった状況があるということも押さえておいていただければと思います。

 

それでは、みなさん良い副業ライフをお過ごしください(^▽^)/



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